מהו הליך פינוי בינוי
פרוייקט פינוי בינוי הנו פרוייקט אשר נועד להיטיב עם הדיירים ולספק להם שיפור באיכות החיים, ביטחון אישי, ושיפור
כלכלי והכל מבלי שעל הדיירים תחול עלות כלשהי.
במסגרת הפרויקט הדיירים מוכרים למעשה ליזם את זכויותיהם בנכס כנגד קבלת דירה חדשה, גדולה יותר באיזור מחודש,
עם מרפסת, חניה ומחסן.
מספר נקודות חשובות בנוגע לפרויקט פינוי ובינוי :
- תשלום הוצאות הפרויקט?
כלל ההוצאות בפרויקט לרבות מיסוי, שכר טרחת עו”ד, ליווי בנקאי, הנפקת ערבויות, הובלה של המיטלטלין
מהדירה הישנה ולאחר מכן לדירה החדשה, תשלום לכלל היועצים הנדרשים בפרויקט מסוג זה לרבות מפקח, אדריכל
יועץ ביטוח וכיוב’ חל על היזם !!
הדייר לא משלם דבר אלא מקבל בלבד!
- תמצות הטבות/ תמורות הניתנות לבעלי הנכסים במסגרת פרויקט של פינוי ובינוי:
תוספת שטח על השטח של הדירה הקיימת על פי מדידה.
שדרוג הדירה לקומות גבוהות יותר.
תוספת מרפסת בשטח ממוצע של 12 מ”ר.
חניה פרטית לכל דירה חדשה.
תוספת של מחסן לכל דירה החדשה.
מפרט טכני אשר לא פוחת מדירות הקבלן החדשות.
דמי הובלה מהדירה הישנה טרם הריסתה.
דמי הובלה לדירה החדשה.
קרן תחזוקה לטווח של לפחות 5 שנים – דהיינו שיפוי בעלי הדירות אשר התגוררו במתחם טרם ההריסה בהפרש שבין דמי
הועד אשר משולמים כיום לדמי הועד אשר ישולמו לאחר מסירת הדירה החדשה למשך 5 שנים לכל הפחות.
אפשרות לשדרוג הדירה לדירה טובה יותר (למשל גג או פנטהאוז או 5 חדרים במקום ארבעה וכיוב’) בהנחה.
שנמוך הדירה – דהיינו ויתור על חלק מהמפרט תמורת תמורות אחרות.
- ערבויות:
ערבות חוק מכר – ערבות בנקאית בגובה הדירה החדשה.
ערבות שכירות אוטונומית – ערבות בנקאית אשר מטרתה להבטיח את דמי השכירות של כל דייר ודייר מיום פינוי
הדירה ועד למסירת הדירה החדשה.
ערבות מיסים – ערבות בנקאית בגובה המיסוי הצפוי בעסקה.
פוליסת ביטוח – פוליסה המבטחת את כלל הסיכונים מבחינת עבודות הקבלניות בהתאם ליועץ הביטוח.
ערבות בדק – ערבות בנקאית להבטחת תיקון ליקויי הבניה ככל ויהיו.
ערבות רישום – ערבות בנקאית להבטחת רישום הנכס כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
אבני דרך של פרוייקט פינוי ובינוי
קידום פרויקט התחדשות עירונית תלוי במשתנים ובמספר שחקנים.
להלן נפרט בתמצית את השלבים העיקריים בקידום וניהול פרויקט:
שלב ראשון – התארגנות הדיירים, מינוי נציגויות ומינוי יצוג לדיירים
שלב זה הנו מכריע בהחלט וחשוב מאוד להתארגן ולהתאחד כקבוצה ולא לחתום לשום גורם בטרם מינוי עו”ד אשר
נבחר על דעת הנציגות והדיירים.
חתימה ליזם / מאעכר או אפילו לעו”ד שלא נבחר בהליך הנכון יכול בהחלט להביא לפילוג בין הדיירים ולפגוע
בפרויקט עד כדי אי הוצאתו לפועל.
שלב שני – בחירת יזם
לאחר מינוי נציגות ובחירת עו”ד מייצג לדיירים, הגיע הזמן לקדם את הפרויקט שלב אחד נוסף.
בחירת היזם מתבצעת באופן הדוק ושקוף מול הנציגויות ובסופו של דבר, על פי רצונם של הדיירים במתחם.
לרוב הדבר מתבצע במסגרת של מכרז יזמים, דהיינו, מכרז אשר במסגרתו כל יזם אשר ירצה לבצע את הפרויקט,
יצטרך לעמוד בתנאי סף אשר יקבעו ע”י הדיירים, לעיתים אף בשיתוף עם המנהלת להתחדשות עירונית.
בין תנאי הסף תוכלו למצוא תנאי כניסה ליזמים לפי יכולות כלכליות, סיווג יזמי, כמות מינימאלית של ביצוע פרוייקטים וכיוב’
וזאת על מנת לסנן חברות שאינן מתאימות .
תנאי סף יכולים להתבטא בהחלט גם בתמורות אשר עליהן יוכל המציע להוסיף.
סוף המכרז הוא בבחירת היזם המתאים לפרוייקט ע”י בעלי הזכויות בעצמם, בליווי משרד עורכי הדין.
חשוב לציין כי אין כל הכרח לבצע מכרז יזמים ובמידה ויש הסכמה של בעלי הזכויות במתחם לגבי הגורם היזמי אין
שום מניעה למנותו ללא מכרז.
שלב שלישי – מו”מ משפטי על תנאי ההסכם וחתימה עליו
לאחר בחירת היזם יערך מו”מ משפטי ע”י משרדנו מול עורך הדין של היזם עד להגעה להסכמות וחתימה על הסכם מחייב של
כלל הדיירים או לפחות של הרוב הנדרש על פי חוק (66% מדיירי המתחם).
השאיפה היא להחתים את כלל הדיירים ולבצע את הפרויקט בשיתוף פעולה מלא.
4
שלב רביעי – תכנון אדריכלי, והוצאת היתרי בניה
שלב זה הוא השלב שבו היזם הנבחר דואג לתכנון הפרויקט והוצאת היתרי בניה כדין.
ישנם פרויקטים בו היזם נדרש לפנות לוועדה המחוזית לתכנון ובניה לבכל מקרה שלב התכנון מתבצע בשיתוף פעולה מלא
מול דיירי המתחם ומסתיים בקבלת היתר בניה.
שלב חמישי – חתימה על מסמכי הליווי הקבלת הערבויות הנדרשות
בשלב זה נדרשים הדיירים לחתום על מסמכי הלווי לבנק המלווה לצורך הנפקת הביטחונות והערבויות הנדרשות ולצורך
קידום הפרויקט.
לאחר החתימה על הליווי הבנקאי – יונפקו לדיירים הערבויות הנדרשות בהתאם לחוק וההסכם.
שלב שישי – הריסת המבנים הישנים, בניה של המבנים החדשים וביצוע הפיתוח של המתחם ע”י
היזם
לאחר קבלת הערבויות הנדרשות, יפונו הדיירים מהמתחם כאשר בשלב זה ישנן 2 אפשרויות:
- פינוי לדירות חדשות (במקרה של בינוי פינוי ובינוי )
- פינוי הדירות וקבלת דמי שכירות לכל אורך הפרויקט ועד לקבלת דירה החדשה.
- לאחר הפינוי, יהרסו המבנים הישנים ויבנו במקומם המבנים החדשים.
שלב שביעי ואחרון – מסירת הדירות החדשות לידי בעלי הזכויות והשבת הערבויות.
